BIỆN PHÁP THI CÔNG: NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI BẠN CHUẨN BỊ SỬA NHÀ

·           Những điểm cần lưu ý khi sửa chữa nhà:

1.      Tìm hiều về kết cấu cũ của nhà: vậy tại sao phải tìm hiểu kết cấu cũ ? vì điều này ảnh hưởng rất lớn tới việc chỉnh sửa ngôi nhà theo công năng sử dụng mới mà bạn mong muốn

2.      Vậy việc đầu tiên bạn nên làm đó là tìm hiểu kết cấu cũ của ngôi nhà , nhà bạn thuộc kế cấu gì hệ khung bê tông cốt thép chịu lực( kết cấu thường dùng)  hay hệ tường kết hợp mái và dầm giằng bê tông ( kết cấu thường dùng những năm 1990->2000).
 Nếu cần nâng tầng bạn nên tìm hiểu thêm về kế cấu móng. Nếu nhà bạn có bản vẽ hoàn công cũ thì điều này thật dễ dàng, nếu nhà không còn bản vẽ hoàn công bạn hoàn toàn có thể gọi cho chúng tôi để tư vấn hoặc nhờ chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng để tư vấn cho bạn.

3.      Có thể chỉnh trang và sửa chữa lại nhà trệt mà không đập phá nhiều với điều kiện kết cấu và hiện trạng nhà vẫn còn tốt, không bong mục, sụt lở.

4.      Cần nương theo hệ kết cấu cũ và khi chia lại phòng, vị trí chức năng, không nhất thiết lấy cột làm giao điểm để phân chia. Khi đó, cột sẽ lồi ra "chênh vênh" giữa phòng và giải pháp là có thể xây áp thêm, tạo mảng tường dày để không thấy cột nhô ra. Hoặc làm những kệ trang trí lồng, chèn vào vị trí "cột vướng", tạo cảm giác không gian bình phẳng và tận dụng được diện tích sử dụng.

5.      Nếu trổ cửa sổ hay cửa đi phải đổ đà lanh-tô gác ngang trên đầu cửa để chịu lực hoặc chí ít cũng phải xây gạch đinh cuốn trên đầu cửa. Lưu ý chọn vị trí thuận tiện và tốt nhất, không bị vướng nền móng để tổ chức hệ thống cấp và thoát nước. Nhà trệt thường bị hầm nóng bởi khí hậu nhiệt đới do đó phải thiết kế cho thông thoáng gió hợp lý, tạo được luồng khí lưu thông ra vào.

6.      Có thể dùng lam làm ô gió, cửa sổ mái; dùng tôn PU chống nóng (loại tôn có lớp xốp PU dán sát dưới tôn) hoặc hỗ trợ bởi quả cầu hút nhiệt. Đóng trần cũng là biện pháp làm giảm sức nóng và trên trần cần trải kín một lớp các tấm móp cản nóng. Nếu dùng sơn nước mới, cần bỏ lớp vôi hay sơn nước cũ đi, nhất là những chỗ bị bong, và làm sạch các vết bám bẩn, dầu mỡ… trên tường trước khi sơn mới.

7.      Nhiều nhà mở rộng không gian bằng cách làm gác xép. Trước khi "lên gác", cần xem lại hiện trạng nhà cũ, nếu thấy yếu, có thể gia cố thêm nền móng và cột chịu lực. Có thể "lên" gác bằng đúc "giả" hay lót ván sàn, yêu cầu đúc đà kiềng khoảng 10 x 20cm dọc - ngang suốt trên đầu tường hoặc dùng thép hình chữ I (thay vì đúc) để sau khi gác đà làm sàn được phẳng và đằm.

8.      Để làm sàn giả đúc, có thể sử dụng đà sắt tiện dụng, độ chính xác cao và giá rẻ hơn là gỗ. Sau khi gác đà, trải một lớp tôn lên và dùng lưới kẽm mắt cáo thay thế cốt thép, đổ bê tông bằng đá mi hoặc đá 1-2; chiều dày lớp sàn này chỉ khoảng 5cm, phía trên vẫn lát gạch bình thường. Khoảng cách của các đà giới hạn trong 0,5m trở lại và lấy phương ngắn nhất để gác đà chính, đà phụ đặt thẳng góc với đà chính. Đà chính thường dùng quy cách 5 x 10cm hoặc thép hình chữ I và đà phụ là 4 x 8cm.

9.      Với gác gỗ, đà gỗ, lưu ý đóng thêm găng giữa những vị trí nối ván sàn bên trên. Sàn sử dụng ván ép dày chừng 2cm, không nên dùng ván okal hay MDF vì nó không thích hợp, dễ bong rộp hay trương nở nếu gặp nước. Với sự phát triển vượt bậc của vật liệu xây dừng bây giờ có rất nhiều vật liệu mới có thể dung để làm sàn mà cường độ chịu lực lên tới 600kg/m2 hoặc 1000kg/m2 như tấm “cemboard thái lan – chi phí khoảng 700.000/m2  cả xương chịu lực” hay tấm chịu lực của Vĩnh tường như  (DURAflex chi phí tương đương tấm cemboart) hay những trường hợp đặc biệt có thể dung tấm sàn cốt sợi thủy tinh ( chịu cường độ cực lớn nhưng chi phí lớn vì chưa sản xuất đại chà)

10.   Muốn có chất lượng tốt và đẹp hơn, có thể dùng ván lót sàn bằng gỗ dầu, chò… dày chừng 1,8cm, bề mặt rộng khoảng 25-30cm và trải suốt sàn gác. Loại ván này phải chạy rãnh cạnh âm/dương (lưỡi gà) để kết ráp; và thường sau một năm ván gỗ sẽ khô và ngót lại, tạo những khe hở trông xấu. Có thể khi lót ván chỉ đóng “gá” đinh - đóng tạm một ít đinh vào một số điểm, sau một năm, nhổ đinh lên và đôn, đẩy ván lại cho khít, khi đó mới đóng chắc luôn.

11.   Phân chia lại phòng ốc, khu vực sinh hoạt... cho hợp lý cũng là một cách cải tạo nhà. Cầu thang nhà bạn trước đây có thể quá nhỏ, quá dốc hay cần thay đổi vị trí. Trong trường hợp đó, cần cắt, phá bỏ cầu thang cũ và bít lại. Ngay lỗ sàn phải đục lòi sắt ra và câu sàn sắt mới bằng việc hàn, tuyệt đối không kết cấu nối bằng dây kẽm buộc để liên kết sàn. Chọn vị trí tốt, thích hợp khoét lỗ cầu thang mới; ở vị trí này thường kết hợp giếng trời tạo sự thông thoáng và lấy sáng. Tránh tối đa việc phá bỏ cột hoặc dời cột. Phân chia lại phòng trong nhà phố, vốn hẹp nên hạn chế xây vách bít (trừ phòng ngủ). Với những khu vực chức năng khác, có thể dùng độ cao hay thấp của nền hay trần để phân chia.

12.   Nâng thêm tầng, nếu hệ thống móng cũ không chịu đủ lực tải thì phải làm một hệ thống móng mới kế móng cũ hoặc tăng tiết diện cột cũ và móng cũ. Sau đó đổ cột xuyên sàn tầng cũ và có thể cơi thêm vài tầng, tùy độ cao mà nhà thiết kế tính toán lực tải của móng. Thường nhà lầu đúc đều có hồ sơ thiết kế và kết cấu nhà. Từ đó nên nhờ nhà chuyên môn biết rõ hệ thống móng và tính toán sức chịu tải của các tầng trên. Với việc nâng thêm một tầng bằng giả đúc như đã nêu ở trên thì không cần phải gia cố móng. Nếu nâng tầng bạn nên nhờ những chuyên gia có kinh nghiệm tư vấn để tránh những trường hợp đáng tiếc như sụt lún, nứt kết cấu…

13.   Chi phí cải tạo, trung bình giá nhân công sửa nhà thường nằm trong khoảng 300.000 -> 500.000 đ/m2 tùy vào mức độ sửa chữa, nếu chỉnh sửa cả kết cấu thì tương đương nhân công nhà làm mới.

14.   Chi  phí sửa chữa nếu đập phá toàn bộ tường gạch và thi công lại theo thiết kê mới bao gồm cả nhân công và vật liệu khoảng 1.200.000 -> 1.500.000/m2 với mức độ tháo bỏ toàn bộ tường và xây trát chia  lại phòng theo công năng mới.

15.   Lưu ý: Khi sửa nhà chi phí thường có những phát sinh khi làm do đó gia chủ cần dự phòng khoảng 10% tổng chi phí sửa chữa